[Kiến thức Mua Bán] Công cuộc “hóa kiếp” condotel năm 2021

Lối thoát nào cho condotel? 

Tổ hợp giải trí Cocobay do Tập đoàn Thành Đô (Empire Group) đầu tư tại Đà Nẵng ra mắt năm 2016 đã tạo nên cơn sốt trên thị trường. Với quy mô diện tích hơn 31ha cùng tổng vốn đầu tư lên đến hơn 11.000 tỷ đồng, dự án được kỳ vọng sẽ trở thành “Las Vegas Á châu” – tổ hợp du lịch và giải trí đẳng cấp hàng đầu Đông Nam Á khi hoàn thiện.

Bất kỳ ai đến tham quan dự án tại thời điểm đó đều không khỏi choáng ngợp trước sự hình thành của hàng loạt cao ốc căn hộ condotel, đi kèm tuyến phố đi bộ, các cửa hàng ẩm thực, giải trí vui chơi, giải trí… Dù nuôi một bộ máy nhân sự khổng lồ với gần 2.000 người cùng lượng vốn đầu tư ban đầu gần 2.000 tỷ đồng, nhưng Cocobay gần như tê liệt vì không bán được hàng trong suốt 2 năm qua.

Cocobay bị tê liệt như ngày hôm nay theo ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch Tập đoàn Thành Đô là do nút thắt về pháp lý đối với loại hình condotel. Do đó, chủ đầu tư đã xin phép điều chỉnh quy hoạch dự án, cơ cấu lại rổ hàng hóa để cứu dự án.

Nhiều chủ đầu tư condotel đang loay hoay tìm hướng đi mới cho sản phẩm của mình

Ông Nguyễn Đức Thành cho biết: “Cocobay đã được Đà Nẵng chấp thuận điều chỉnh quy hoạch. Theo đó, nhiều tòa condotel trở thành chung cư được cấp sổ đỏ, điều chỉnh các khối cao tầng trở thành thấp tầng gồm biệt thự, biệt thự song lập, nhà chia lô liền kề. Hiện các phân khu đang làm thủ tục tách sổ đỏ và các loại giấy phép, từ giấy phép xây dựng, giấy phép bán hàng đã và sẽ được hoàn tất trong tháng 5 này”.

Vào thời điểm mới xuất hiện, condontel được xem là “gà đẻ trứng vàng”, mang lại nguồn lợi nhuận cao, có lực hút mạnh đối với các doanh nghiệp lẫn giới đầu tư. Nhưng hiện đầu ra cho dòng sản phẩm này lại đang gây khó cho nhiều chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng, thậm chí là bế tắc, buộc họ phải tính đến phương án “hóa kiếp” condotel. Phần lớn các dự án này tập trung tại các tỉnh ven biển như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Theo đánh giá của ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty Việt An Hòa, nguồn cung condotel trên thị trường hiện nay tương đối nhiều, nhưng tỷ lệ khai thác thực tế lại không đạt được như kỳ vọng. Đơn vị điều hành loại hình sản phẩm này đòi hỏi phải thật sự chuyên nghiệp. Sức tiêu thụ của condotel đang giảm mạnh, kém hấp dẫn đối với nhà đầu tư, bởi, tỷ lệ khai thác thấp, trong khi đa phần chủ đầu tư chia theo tỷ lệ khai thác.

Condotel còn tồn kho nhiều

Bộ Xây dựng đã được Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc yêu cầu phối hợp cùng các bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Tài nguyên & Môi trường, nhanh chóng xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng cũng như cơ chế quản lý đối với loại hình căn hộ condotel và các loại hình BĐS mới khác. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, ngành du lịch Việt Nam đang có nhiều lợi thế phát triển và đây cũng được xác định là ngành công nghiệp mũi nhọn của nền kinh tế. Đà tăng trưởng nhanh chóng của ngành du lịch đã kéo theo sự xuất hiện của một số loại hình sản phẩm mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse trên thị trường bất động sản.

Trong đó, sự phát triển quá nhanh của loại hình condotel đã dẫn đến sự tăng mạnh về nguồn cung, thiếu kiểm soát đã dẫn đến hiện tượng dư thừa tại nhiều địa phương. Vì vậy, nhiều chủ đầu tư dự án đã lên kế hoạch cho việc điều chỉnh quy hoạch condotel tại dự án để phù hợp với nhu cầu thị trường cũng như năng lực tài chính và năng lực quản lý. 

Ông Châu cũng cho biết thêm, Nhà nước hiện chưa đưa ra được giải pháp quản lý và định hướng phát triển cho condotel phù hợp tại các khu du lịch nghỉ dưỡng. Thực tế, đã có không ít chủ đầu tư condotel nộp tiền sử dụng đất quá thấp nhưng lại bán sản phẩm với giá tương đương căn hộ cao cấp, nhằm thu được lợi nhuận cao, trong khi, ngân sách nhà nước lại bị thất thu.

Còn những cam kết mà chủ đầu tư condotel đưa ra như: có sổ đỏ ổn định lâu dài hay lợi nhuận phổ biến 8-12%/năm trong 8-12 năm là không hề có cơ sở pháp lý để đảm bảo.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Vũ Văn Phấn khẳng định, chính sự chưa rõ ràng về tính pháp lý đã dẫn đến sự nhập nhằng giữa chủ đầu tư với khách hàng khi mua bán condotel. Trong khi thời hạn bàn giao đất condotel chỉ giới hạn trong vòng 50 năm nhưng các chủ đầu tư lại quảng bá đến khách hàng lên tới 99 năm chỉ vì muốn bán được hàng.

Theo kết quả thống kê, có tất cả 71 dự án condotel, officetel trên toàn quốc được cấp phép trong giai đoạn từ năm 2015 đến tháng 9/2017, với tổng số 25.639 căn, trong đó, condotel chiếm tới 15.010 căn. Tổng nguồn cung căn hộ condotel trong năm 2019 là 16.000 căn. Dự kiến, sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán mỗi năm trong giai đoạn 2018-2019. Tỷ lệ căn hộ condotel hiện đang chiếm tới 56%, trong khi phòng khách sạn chỉ chiếm 44%. Thực tế này là không bình thường, bởi, tỷ lệ phòng khách sạn tại các nước trên thế giới luôn cao hơn so với condotel. 

Lượng khách du lịch trong và ngoài nước trong năm 2018 tăng 20% so với năm 2017, trong đó, có 15 triệu lượt khách nước ngoài, đã đẩy nhu cầu tìm kiếm các sản phẩm nghỉ dưỡng hạng sang, trong đó condotel cao cấp tăng lên. Tuy nhiên, sự tăng tưởng quá mạnh về nguồn cung trong khi khả năng hấp thụ lại sụt giảm đã khiến thị trường tồn kho tới hơn 20.000 sản phẩm condotel.