[Kiến thức Mua Bán] Lợi nhuận cam kết 10-12% là bất hợp lý năm 2021

Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương, ông Mauro Gasparotti cho biết, theo quảng cáo tại Việt Nam, mức cam kết lợi nhuận cho thuê lên đến 10%, thậm chí 12% trong 5-10 năm là quá cao. Theo ông, tỷ lệ sinh lợi từ việc cho thuê condotel tại Thái Lan và Bali (Indonesia) chưa thể lên đến 10% nên mức 5% đã có thể coi là con số rất tốt.

Vị này giải thích: “Condotel thường khó đạt tỷ suất sinh lợi cao bởi đặc tính của sản phẩm này đòi hỏi các dự án phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường mới cạnh tranh được trên thị trường”.

Theo ông Vũ Tú Thành, đại diện Hội đồng Kinh doanh Mỹ – ASEAN tại Việt Nam, thực chất của việc cam kết lợi nhuận là đánh vào kỳ vọng về tỷ lệ vàng trong đầu tư. Tuy nhiên, với condotel, tỷ lệ đó chỉ có thể lớn hơn tiền lãi gửi ngân hàng và chắc chắn sẽ nhỏ hơn con số mà chủ đầu tư quảng cáo. Ông Thành nhấn mạnh: “Nên nhớ một nguyên tắc trong đầu tư là lợi nhuận càng cao thì kèm rủi ro lớn”.

Trong khi đó, theo nhận định của một chuyên gia pháp lý, dù được đẩy mạnh phát triển trên thế giới nhưng do không thể thu hút được khách thuê cũng như quản lý vận hành nên nhiều nơi (Hong Kong, Trung Quốc, Mỹ…) đã cấm hình thức cam kết lợi nhuận trong condotel.

Cam kết mức lợi nhuận cao nhưng khi đưa dự án vào vận hành, chủ đầu tư lại thông báo không đạt được lợi nhuận cam kết, thậm chí thua lỗ. Và vì không có bên thứ ba đánh giá độc lập nên khách hàng không có cơ chế để nắm rõ chi phí vận hành, bảo dưỡng ra sao. Cũng không thể loại trừ việc chủ đầu tư báo lỗ để khách hàng bán lại căn hộ với giá rẻ.

Tại khu vực phát triển mạnh về du lịch, một số condotel có tỷ suất khai thác phòng rất tốt

GS Đặng Hùng Võ cho rằng, không thể đi ngược với quy luật kinh tế thị trường khi cứ mô hình nào mới ra đời hoặc phát triển là lại cấm. Điều quan trọng vẫn là cách thức quản lý.

Cũng theo đánh giá của một chuyên gia tại Viện Chiến lược Phát triển, Bộ KH&ĐT, không thể phủ nhận xu hướng của condotel. Ông cho rằng, condotel có thể được coi là một ví dụ điển hình của nền kinh tế chia sẻ (sharing economy) trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này tương tự như Airbnb trong lĩnh vực thuê phòng khách sạn hay Uber, Grab trong lĩnh vực vận tải.

Sharing economy có bản chất là tạo ra giá trị thặng dư trên cơ sở tối ưu hoá hiệu suất sử dụng tài sản. Trên thực tế, mô hình kinh tế chia sẻ đem lại nhiều lợi ích cho toàn xã hội gồm cả người cho thuê, sử dụng tài nguyên và đơn vị cung ứng.

Cũng xét về bản chất của condotel, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Phú Quý Land cho rằng, đây là hình thức huy động nguồn lực xã hội rất tốt với một quốc gia phát triển về du lịch như Việt Nam. Ông nói: “Nó cũng giống như lôi được hàng trăm tấn vàng trong két sắt của người dân vào lưu thông sản xuất kinh doanh. Xu hướng này mang lại nhiều lợi ích cho các bên tham gia thị trường trong điều kiện vận hành đúng bản chất, quản lý tốt”.

Ngoài vấn đề về cam kết lợi nhuận, luật sư Trần Bình (Công ty Luật Vinawin) cũng nêu vấn đề, việc một số chủ đầu tư mập mờ về tính sở hữu của căn hộ cũng chưa đúng với bản chất của mô hình. Thực chất, căn hộ thuộc sở hữu của người mua vì là tiền huy động. Tuy nhiên, khi bán lại, không ít chủ đầu tư đã kèm điều kiện khách hàng phải ủy thác cho chủ đầu tư kinh doanh, cho thuê lại trong nhiều năm.

Vị này lý giải: “Nếu ép buộc khách ủy thác thì căn hộ đó không còn đúng bản chất là thuộc sở hữu của họ nữa. Khi đến nghỉ, thậm chí họ còn không được ở đúng căn hộ của mình. Quan trọng hơn là họ không có quyền quyết định việc sử dụng, kinh doanh tài sản đó ra sao. Những nhà làm luật cần làm rõ yếu tố sở hữu, khách hàng cũng cần tự ý thức về điều đó để tránh các chủ đầu tư thiếu uy tín làm méo mó mô hình”.