[Kiến thức Mua Bán] Lỗ hổng pháp lý khiến nhà đầu tư condotel chịu nhiều thua thiệt năm 2021

Các dự án condotel được phát triển mạnh trong những năm gần đây, thu hút rất nhiều nhà đầu tư tham gia. Tuy nhiên, hiện nay condotel đang chững lại và đối diện với nhiều thách thức, khó khăn, trước hết là về hiệu quả kinh doanh, tính thanh khoản, thực hiện cam kết đảm bảo lợi nhuận và cấp “sổ đỏ” cho khách hàng.

Ông Lê Hoàng Châu phân tích, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai, mặc dù pháp luật chưa cho phép. Với phương thức bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì nhanh thu hồi vốn đầu tư, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng chủ đầu tư vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng, còn nhà đầu tư thứ cấp sẽ phải cùng chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.

Nhà đầu tư condotel có thể bị chủ dự án “đem con bỏ chợ” nếu không có

các cam kết rõ ràng. Ảnh minh họa: Báo Xây dựng

Không những thế, chủ đầu tư còn được hưởng lợi rất lớn từ mức giá bán căn hộ condotel, thường dao động từ khoảng 25-55 triệu đồng/m2, có đi kèm cam kết lợi nhuận hoặc không. Giá bán này khá cao vì tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại Tp.HCM. Thêm vào đó, hình thức cam kết lợi nhuận từ 8-12% trong 8-12 năm thực chất đã được chủ đầu tư tính vào giá bán để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này. Với những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Ngoài ra, nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel của mình.

Đối với loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, thực chất chủ đầu tư không hề đề cập các biện pháp cụ thể để bảo đảm thực hiện cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp, cũng như chưa có thỏa thuận cụ thể về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận. Một số chủ đầu tư còn cam kết nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở” đối với căn hộ condotel. Điều này trái với quy định của Luật Đất đai do các căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng chỉ được cấp quyền sử dụng đất có thời hạn.

Ông Châu cũng nhận định, nguồn cung căn hộ condotel vẫn có dấu hiệu phát triển nóng, có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu. Trong khi đó, hiệu quả khai thác, kinh doanh nếu không đạt như kỳ vọng sẽ khiến một số chủ đầu tư dự án không thực hiện được cam kết lợi nhuận, gây ra tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản du lịch.

Vì vậy, đại diện HoREA cho rằng các chủ đầu tư cần công bố đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel để tránh nhầm lẫn. Về phía người mua, cần yêu cầu chủ đầu tư công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận theo hợp đồng mua bán căn hộ condotel; minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng. Cuối cùng, chủ đầu tư cần thống nhất với nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.

Phương Uyên