[Kiến thức Mua Bán] Kiến nghị chủ đầu tư condotel không được bán quá 70% căn hộ năm 2021

Ông Đặng Việt Dũng (Phó chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam, Trưởng Ban Tuyên giáo Thành ủy Đà Nẵng) cho biết, thời gian qua, condotel phát triển bùng nổ nhưng vấn đề ai kiểm soát, quản lý loại hình này và những rủi ro đối với người mua vẫn chưa có quy định chặt chẽ.

Nhiều rủi ro tiềm ẩn

Ông Dũng cho hay: “Tính pháp lý của loại hình này chưa được quy định rõ ràng để dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư nhập nhằng, lách luật để làm liều gây khó khăn cho công tác quản lý và nhiều rủi ro cho người mua. Trong khi đó, về quyền sở hữu condotel thì các cơ quan quản lý nhà nước và các bộ cũng đang có nhiều ý kiến khác nhau”.

Các dự án căn hộ condotel phát triển mạnh trong thời gian qua. Ảnh: Lê Phi

Trong khi đó, ông Trần Ngọc Hùng (Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam) bày tỏ lo ngại về những vấn đề như: người mua có được nhà nước cấp sổ đỏ không? Hay một vấn đề gây tranh cãi thời gian qua là có những dự án chủ nhà không được tự do vào căn hộ condotel của mình ngoài số ngày quy định do hợp đồng với chủ đầu tư.

Theo ông Vũ Văn Phấn (Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng), để sửa đổi, bổ sung luật về condotel, mới đây, đoàn kiểm tra của Bộ TN&MT đã vào Nha Trang để kiểm tra các căn hộ condotel.

Ông Phấn nói: “Pháp luật Việt Nam hiện tại không có từ nào gọi là condotel, tuy nhiên ta có thể hiểu đây là loại hình căn hộ du lịch. Đã là căn hộ du lịch thì phải quản lý theo luật du lịch và căn hộ du lịch thì chỉ phục vụ du lịch”.

Cũng theo ông Phấn, pháp luật không cấm đầu tư condotel nên nhà đầu tư vẫn có thể làm nhưng cần làm đúng luật. Loại hình này thực ra không bị vướng luật. Cụ thể, loại hình này sẽ được đầu tư theo luật đầu tư, xây dựng theo luật xây dựng, luật đất đai, bất động sản và quản lý, sử dụng theo luật du lịch.

“Về quyền sở hữu đất condotel là đất thương mại – dịch với thời hạn cho thuê là 50-70 năm, sau khi hết hạn thì có thể gia hạn”, ông Phấn nói.

Theo nhận định của ông Phấn, vấn đề còn băn khoăn hiện nay là người nước ngoài đã được phép mua nhà, vậy họ có được phép mua condotel hay không?

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, trong giai đoạn từ khi mua bán đến khi khai thác, nhà đầu tư mua condotel đều có thể gặp rủi ro. Chẳng hạn, nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro khi mua căn hộ condotel mà chủ đầu tư tính luôn tỷ lệ lợi nhuận hàng năm vào giá trị căn hộ condotel khi bán. Khi đó, lợi nhuận hàng năm là do nhà đầu tư tự bỏ ra để trả cho chính mình chứ không phải lợi nhuận từ kinh doanh do chủ đầu tư chi trả. Ông Châu nói: “Giá cả đã được chủ đầu tư tính toán nên thu hồi vốn rất nhanh đẩy rủi ro về phía nhà đầu tư khi mua căn hộ condotel”.

Chủ đầu tư phải giữ lại 30% số căn hộ

Ông Châu cho biết, để thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và đất thương mại, dịch vụ, du lịch, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM kiến nghị sửa đổi Luật đất đai năm 2013. Chủ đầu tư dự án có sử dụng đất sẽ nộp vào ngân sách nhà nước số tiền sử dụng đất phù hợp với giá đất thị trường, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng đất ở. Do đó, thị trường bất động sản sẽ minh bạch hơn, có thêm nguồn thu và không gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Chủ đầu tư muốn căn hộ condotel phải là đất ở lâu dài nhưng các cơ quan

quản lý nhà nước cho rằng đây là đất có thời hạn 50 năm. Ảnh: Lê Phi

Ông Châu nói: “Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Bên cạnh đó hiệp hội kiến nghị cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư, tuy nhiên liên quan đến vấn đề an ninh quốc phòng thì cần phải có cân nhắc”.

Trong khi đó, theo ông Trần Đình Khanh, Phó trưởng Phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 hiện chưa có quy định cụ thể về mua bán, chuyển nhượng condotel, đặc biệt là điều kiện bán condotel hình thành trong tương lai.

Ông Khanh nói: “Trường hợp căn hộ condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài thì sẽ không khác gì căn hộ chung cư, khó có thể yêu cầu chủ sở hữu không được ở tại căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận. Điều này phát sinh nguy cơ hình thành đơn vị cư trú, gây quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu vực triển khai dự án. Có thể nói đây chính là khó khăn lớn nhất trong công tác quản lý nhà nước đối với loại hình condotel”.

Cùng với đó, ông Khanh kiến nghị phải xác định condotel là loại hình căn hộ cho thuê lưu trú ngắn hạn, không hình thành đơn vị ở và áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng như với công trình khách sạn.

Sở Xây dựng Đà Nẵng cho biết: “Đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu condotel cho khách hàng với mục đích sử dụng đất là đất thương mại dịch vụ với thời hạn không quá 50 năm”.

Ông Khanh cũng đưa ra kiến nghị về việc quản lý, vận hành, khai thác condotel. Cụ thể, ông Khanh cho rằng, khi quyết định chủ trương đầu tư, cần xác định rõ mục tiêu và các ràng buộc ngay từ đầu với chủ đầu tư và chủ sở hữu condotel theo hướng: trong một dự án, chủ đầu tư chỉ được bán không quá 70% số lượng căn hộ condotel. Điều này có nghĩa là chủ đầu tư phải sở hữu ít nhất 30% số lượng căn hộ condotel để đảm bảo trách nhiệm của mình khi triển khai dự án và cam kết với khách hàng.

Ngoài ra, chủ đầu tư sẽ quản lý, vận hành, khai thác và phân chia lợi nhuận với các chủ sở hữu như các bên thỏa thuận với hình thức có hợp đồng khung. Nếu chủ sở hữu muốn kết thúc hợp đồng cho thuê lại với chủ đầu tư thì phải chuyển nhượng căn hộ cho chủ đầu tư hoặc khách hàng khác, không được tự quản lý hay tự cho thuê và ở tại căn hộ.