[Kiến thức Mua Bán] Lý giải nguyên nhân nhiều chủ đầu tư muốn “giải cứu” condotel năm 2021

Xuất hiện từ vài năm trước, đến nay, loại hình condotel (căn hộ khách sạn) đã phát triển ồ ạt với nguồn cung quá lớn. Bộ Xây dựng cho biết, trên cả nước hiện có 148 dự án condotel của 52 chủ đầu tư. Dự kiến, khoảng 27.000-29.000 căn hộ sẽ được giới thiệu ra thị trường trong giai đoạn 2017-2019.

Dù đã tồn tại nhiều năm với số lượng ngày càng tăng nhưng đến nay loại hình này vẫn chưa có một hành lang pháp lý nào. Mặc dù vậy, các cơ quan quản lý vẫn đứng ngoài cuộc. Thậm chí, chưa có một quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nào cho căn hộ này được đưa ra bởi đây chỉ là một hình thức lưu trú mà không phải là nhà ở.

Cho đến nửa năm trở lại đây, nhiều Bộ ngành đã đưa ra đề xuất gỡ vướng cho condotel. Nhiều chủ đầu tư cũng đã liên tiếp tổ chức các hội thảo tại những điểm nóng condotel để tìm cách đưa căn hộ này vào luật như một loại hình nhà ở mới. Cụ thể, các doanh nghiệp đề xuất lập quy chuẩn riêng và cấp sổ đỏ vĩnh viễn cho loại hình này.

Nhiều chủ đầu tư đề xuất đưa loại hình condotel vào luật

Luật sư Bùi Sinh Quyền (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, condotel chỉ là hiện tượng. Việc chạy theo hiện tượng này không mang lại lợi ích cho người dân mà chỉ có lợi cho doanh nghiệp. Khi quảng cáo bán condotel, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra thông tin không minh bạch, không đúng với mục đích dự án được duyệt. Điều này sẽ dễ khiến người mua lầm tưởng nếu không am hiểu pháp luật. Đây là lỗi của chủ đầu tư mà các cơ quan quản lý về thông tin quảng cáo cần đưa ra chế tài xử lý phù hợp.

Vị luật sư này cũng khẳng định: “Dự án du lịch nghỉ dưỡng là dự án kinh doanh sản xuất chứ không phải nhà ở. Ngay trong quyết định giao và cho thuê đất thực hiện dự án đã thể hiện rất rõ mục đích và thời hạn sử dụng đất. Theo Khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai 2013, về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Như vậy, thời hạn tối đa sở hữu tài sản hình thành trên dự án này cũng phải theo thời hạn của dự án”.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu cho rằng, vì được lãnh đạo nhiều địa phương mời gọi đầu tư condotel và được tạo điều kiện về quỹ đất, thủ tục hành chính nên nhiều chủ đầu tư đã đưa ra đề xuất cho “đứa con lai” này.

Vị này phân tích, khi đầu tư condotel, ngoài vốn chủ sở hữu, các chủ đầu tư còn vay vốn tín dụng ngân hàng, tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng công trình và cơ sở hạ tầng ban đầu đến khi huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp. Sau đó, để huy động vốn tiếp tục thực hiện dự án, chủ đầu tư bán căn hộ cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) theo dạng bán nhà ở hình thành trong tương lai dù pháp luật chưa cho phép áp dụng phương thức này với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Bán theo phương thức này, chủ đầu tư nhận được lợi lớn vì thu hồi vốn nhanh; có thêm nguồn vốn thay thế vốn vay tín dụng; có quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp; dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn lợi hơn so với đi vay ngân hàng; và được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro khi khai thác, kinh doanh sau này.

Cũng theo ông Châu, giá bán căn hộ condotel mà chủ đầu tư đưa ra chủ yếu nằm trong khoảng 25-55 triệu đồng/m2, tương ứng giá mỗi căn khoảng trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng tùy địa điểm, đẳng cấp dự án, vị trí căn hộ, và có hoặc không có cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp. Mức giá này tương đương với giá bán căn hộ tầm trung, cao cấp tại Tp.HCM dù căn hộ này thiếu đủ công năng của một tòa nhà.