[Kinh Nghiệm] Lời cảnh báo cho các nhà đầu tư condotel? năm 2021

“Vỡ trận” cam kết lợi nhuận tại dự án Cocobay Đà Nẵng

Công ty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) vừa gửi văn bản đến các khách hàng để xin lỗi về việc không thể trả đúng mức lợi nhuận như cam kết trong hợp đồng đối với dự án Cocobay Đà Nẵng. Khi dự án được mở bán, chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận là 12%/năm, đây được đánh giá là con số “khủng” tại thời điểm đó.

Cho biết sẽ chỉ trả lợi nhuận theo cam kết đến ngày 31/12/2019 với các chủ sở hữu condotel, chủ đầu tư là Tập đoàn Empire cũng đưa ra 3 phương án để hai bên vẫn có thể tiếp tục hợp tác kinh doanh.

Phương án 1: Khách hàng có hai lựa chọn nếu tiếp tục hợp tác. Thứ nhất là chuyển các căn condotel thành chung cư, khách hàng có thể dùng để ở. Khi đó, khách hàng phải trả mức phí chuyển đổi là 15% giá mua căn hộ theo hợp đồng đã ký. Khi thủ tục này hoàn tất, khách hàng có thể giao căn hộ cho đơn vị thuộc Công ty Thành Đô để vận hành và chia sẻ lợi nhuận.

Thứ hai, nếu khách hàng muốn giữ lại condotel và để chủ đầu tư tiếp tục kinh doanh thì không phải đóng phí chuyển đổi và cũng không được sử dụng để ở. Chủ sở hữu sẽ làm hợp đồng giao cho Công ty Thành Đô vận hành trong 10 năm theo nguyên tắc chia sẻ lợi nhuận. Khách hàng hoặc nhận 80% lãi từ việc kinh doanh sản phẩm hoặc nhận mức thu nhập cố định.

Phương án 2: Khách hàng sẽ thanh lý hợp đồng mua bán, nhận lại các condotel, sau đó tự kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng và không được nhận lợi nhuận cam kết như đã ký. Khách hàng cũng sẽ phải đóng phí vận hành và sử dụng khi tự kinh doanh.

Phương án 3: Chủ đầu tư và khách hàng thanh lý condotel đã ký hợp đồng, chủ đầu tư hoàn lại tiền theo nguyên giá trong hợp đồng đã ký. Chủ đầu tư sẽ khấu trừ một số khoản như: phí phát hành bảo lãnh, phí hỗ trợ lãi vay ngân hàng, chi phí hoa hồng… Chủ đầu tư sẽ chi trả tiền đến 30/9/2020. Trong thời gian số tiền chưa được chi trả, chủ đầu tư sẽ thanh toán lãi suất 10% mỗi năm với số tiền đó.

Tập đoàn Empire thất hứa với khách hàng về cam kết lợi nhuận tại dự án Cocobay Đà Nẵng

Ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Thành Đô cho biết, khủng hoảng tại Cocobay xảy ra từ tháng 8/2017 đến tháng 8/2018. Nguyên nhân là do các thủ tục của dự án còn ách tắc khiến ngân hàng không giải ngân cho vay, đối tác nước ngoài không tiếp tục hợp tác, nhà thầu rút quân và ban lãnh đạo trẻ vẫn chưa đủ “lỳ đòn”.

Cũng theo ông, 2 năm gần đây, khi một số hạng mục của dự án Cocobay đi vào vận hành, công ty đã lỗ liên tiếp. Doanh thu năm 2017 là 1.034 tỷ đồng, năm 2018 là 386 tỷ đồng. Số lỗ năm 2017 là hơn 24 tỷ đồng nhưng đến năm 2018, số lỗ cao gấp 4 lần.

Khách hàng có thể khởi kiện

Ông Nguyễn Đức Thành thừa nhận việc không thể trả đúng mức lợi nhuận như cam kết là vi phạm hợp đồng mua bán. Theo ông Thành, quyền lợi hợp pháp của khách hàng vẫn được đảm bảo và khách hàng cũng chưa thiệt hại gì nếu thanh lý hợp đồng và nhận lại tiền. Vị đại diện chủ đầu tư nói: “Nếu khách hàng không chấp nhận, có thể kiện”.

Trong hợp đồng mua bán và hợp đồng cho thuê lại ký với khách hàng đều có có điều khoản nêu rõ “không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh”. Cam kết của chủ đầu tư là thanh toán cho khách mua một khoản thu nhập trong 8 năm kể từ ngày bắt đầu là 80% lợi nhuận trước thuế từ chương trình hợp tác cho thuê, nhưng không thấp hơn 12,5%/năm trên giá căn nhà (chưa tính phí bảo trì và VAT).

Về vấn đề này, luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội cho biết, ký kết giữa Công ty Thành Đô và khách hàng tại dự án Cocobay Đà Nẵng là giao dịch dân sự. Các bên phải tuân thủ nội dung đã cam kết trong hợp đồng.

Tuy nhiên, sự thỏa thuận của các đương sự được pháp luật dân sự nước ta tôn trọng. Vì vậy, nếu các bên đồng ý thay đổi nội dung hợp đồng mà nội dung này không trái quy định thì vẫn được chấp nhận. Do đó, hai bên có thể đàm phán để đi đến thống nhất về cam kết lợi nhuận. Nếu khách hàng cho rằng Công ty Thành Đô vi phạm điều khoản hợp đồng đã ký thì hoàn toàn có thể khởi kiện.

Lời cảnh báo cho các nhà đầu tư condotel?

Cocobay Đà Nẵng là dự án condotel đầu tiên mà chủ đầu tư thất hứa với khách hàng về cam kết lợi nhuận. Cam kết lợi nhuận cũng chính là điều khoản giúp loại hình bất động sản này “nổi sóng” trên thị trường vài ba năm trước.

Các chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư cần đánh giá kỹ càng khi đầu tư condotel

Tiến sĩ Huỳnh Thế Du, Giảng viên Đại học Fulbright đưa ra cảnh báo, Việt Nam cần hết sức cẩn thận với “quả bom hẹn giờ” condotel. Vị chuyên gia nhấn mạnh, sự kiện tại Cocobay rất đáng quan ngại, có thể là điểm khởi đầu cho cuộc khủng hoảng chu kỳ 10 năm. Chính vì vậy, Chính phủ và các cơ quan chức năng cần có những giải pháp cần thiết để ứng phó với những tình huống có thể xảy ra.

Đối với các nhà đầu tư, chuyên gia kinh tế tài chính – bất động sản, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cho biết: “Từ 4 năm trước, khi loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ồ ạt ra đời tôi đã cảnh báo cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp nhưng dường như nhà đầu tư vẫn bỏ ngoài tai vì lòng tham, vì lợi nhuận cam kết lên đến 10-12%”.

Sự việc dự án Cocobay Đà Nẵng thất hứa với khách hàng không chỉ làm các nhà đầu tư thứ cấp thất vọng mà còn là lời cảnh báo cho các nhà đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng nói chung. Ông Hiếu cũng bày tỏ quan điểm, khi pháp luật đối với bất động sản nghỉ dưỡng còn chưa được định hình rõ ràng thì việc ra tòa án giải quyết tranh chấp là rất khó khăn. Khi tranh chấp xảy ra mà pháp lý chưa rõ ràng thì chịu rủi ro nhất là các nhà đầu tư thứ cấp.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, ông Hiếu cho rằng điều đầu tiên là các nhà đầu tư phải biết chọn mặt gửi vàng, lựa chọn những chủ đầu tư sơ cấp có uy tín và kinh nghiệm. Thứ hai, nhà đầu tư phải xem tập đoàn nào đứng sau chủ đầu tư sơ cấp xây dựng dự án. Nếu tập đoàn đó có tiềm lực tài chính tốt thì trong trường hợp dự án không thu được lợi nhuận, chủ đầu tư sơ cấp vẫn có thể vượt qua khó khăn. Nhưng nếu là chủ đầu tư riêng lẻ thì nguy hiểm là rất lớn.

Thứ ba, nhà đầu tư thứ cấp cần trang bị kiến thức và khả năng nghiên cứu dự báo tài chính hoặc cần có sự giúp sức của nhà tư vấn tài chính để đánh giá khả năng sinh lời của dự án. Cuối cùng, nhà đầu tư phải đánh giá toàn cảnh thị trường du lịch, nền kinh tế của thế giới và của Việt Nam. Hơn nữa, tình trạng biến đổi khí hậu tại Việt Nam và toàn cầu cũng sẽ là yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản du lịch nên nhà đầu tư phải có cái nhìn bao quát hơn.

Tổ hợp nghỉ dưỡng và giải trí Cocobay Đà Nẵng được xây dựng tại Ngũ Hành Sơn, có tổng diện tích 51ha. Dự án được khởi động cách đây 5 năm với số tiền đầu tư khoảng 5 tỷ USD. Dự kiến, dự án sẽ triển khai xây dựng khoảng 10.000 phòng tiêu chuẩn 3-5 sao, trong đó phần lớn là condotel. Nhưng đến nay, mới chỉ có khoảng 3.000 phòng được chủ đầu tư triển khai và đưa vào vận hành.

Khánh Trang (TH)

Link báo gốc: http://thanhnienviet.vn/2019/11/27/vo-tran-cam-ket-loi-nhuan-cocobay-loi-canh-bao-cho-cac-nha-dau-tu-condotel