[Kiến thức Mua Bán] Lo lắng nguy cơ “vỡ trận” condotel tại Nha Trang năm 2021

Theo số liệu báo cáo quý III/2018 của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, hàng loạt dự án với trên 1.000 căn hộ condotel được chào bán tại Khánh Hòa, nâng số căn hộ rao bán tại TP. Nha Trang lên 12.000 căn. Tuy nhiên, các dự án chỉ ghi nhận lượng giao dịch thành công đạt khoảng 20%.

Không nhiều giao dịch thành công

TP. Nha Trang được đánh giá là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất châu Á với dự kiến sẽ đón khoảng 6,5 triệu lượt khách du lịch trong năm 2018. Nhu cầu condotel ở thành phố biển này cũng tăng cao theo lượng khách du lịch.

Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, dự kiến thị trường TP. Nha Trang và Khu Du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh (Bãi Dài) sẽ đón thêm 12 dự án condotel cung cấp hơn 12.200 căn hộ trong gian đoạn 2019-2020. Trong đó, dự án The Arena ở Bãi Dài có quy mô trên 5.000 căn, còn lại 11 dự án đều tập trung tại TP. Nha Trang như: Scenia Bay Nha Trang (704 căn); HUD Building Nha Trang (490 căn); Nha Trang City Central (209 căn)…

Tuy nhiên, so với quý I và quý II, lượng giao dịch condotel trong quý III giảm mạnh khi chỉ đạt 789 căn. Cả nguồn cung và giao dịch thành công của dòng sản phẩm này đều đang chững lại.

Theo nhận định của ông Phan Việt Hoàng, Tổng Thư ký Hiệp hội Môi giới BĐS Khánh Hòa, không chỉ lượng giao dịch codotel giảm mạnh, giá đất cũng có xu hướng giảm, thị trường chỉ hoạt động ở mức cầm chừng. Trong khi đó, người mua ngày càng am hiểu và chú trọng nhiều đến yếu tố pháp lý dự án trước khi giao dịch.

Về thực trạng giảm sút giao dịch căn hộ condotel, Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng có nhiều nguyên nhân. Trước hết là dòng vốn đầu tư đang bị siết chặt, nhất là vốn vay để đầu tư BĐS nghỉ dưỡng. Thứ hai, nhà đầu tư còn giữ tâm lý e ngại khi nhà nước chưa có tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các sản phẩm condotel.

Thứ ba, các nhà phát triển dự án loại hình BĐS nghỉ dưỡng còn thể hiện năng lực yếu kém, nhiều hạn chế trong khai thác kinh doanh dòng sản phẩm này khiến nhà đầu tư mất niềm tin và ngày càng thận trọng trong chọn lựa dự án.

Một nguyên nhân nữa là giá bán các sản phẩm nghỉ dưỡng hiện đã bị đẩy lên quá cao, trung bình từ 35-50 triệu đồng/m2, có dự án còn bán giá trên 70 triệu đồng/m2 nên việc chuyển nhượng của nhà đầu tư sẽ khó thanh khoản hơn.

Hàng loạt dự án condotel đang và sẽ triển khai tại TP. Nha Trang, Khánh Hòa

Nhiều vấn đề phát sinh

Một lãnh đạo ngân hàng thương mại ở Nha Trang xác nhận với PV báo Người Lao Động rằng, các dự án condotel có đặc trưng là doanh nghiệp chỉ có một phần vốn, còn lại huy động từ nhà đầu tư thứ cấp, khách hàng. Do đó, dự án có nguy cơ cao bị đình trệ nếu chủ đầu tư không bán được sản phẩm. Thường chỉ những doanh nghiệp dồi dào vốn mới hoàn thành được dự án đúng tiến độ. Kể cả vốn tự có của doanh nghiệp chiếm khoảng 30% tổng vốn đầu tư thì dự án cũng chưa chắc đã hoàn thành.

“Có cái gọi là “đòn bẩy vốn vay” khi chủ đầu tư lấy dự án ra vay ngân hàng. Tuy nhiên, ngân hàng trói buộc nhiều điều kiện. Muốn vay vốn thì doanh nghiệp buộc phải chứng minh là bán được sản phẩm, ít nhất khoảng 40% lượng căn hộ. Ngay cả khách hàng dùng căn hộ condotel để vay tiền cũng không dễ vì khung pháp lý của căn hộ này chưa chặt, dễ nảy sinh tranh chấp quyền lợi”, vị lãnh đạo ngân hàng này tiết lộ.

PV vào vai khách thuê một căn hộ condotel vừa đưa vào khai thác ở TP. Nha Trang thì phát hiện thấy việc thuê, quản lý căn hộ ở đây rất lỏng lẻo. Bên đứng ra cho thuê rất phức tạp, có thể là chủ đầu tư thứ cấp, công ty quản lý nhà hoặc ban quản lý tòa nhà. Dù chỉ đăng ký 2 người ở trong 3 ngày nhưng thực tế 8 người vẫn vào ở được mà không cần đăng ký thêm. Thậm chí còn có sự bất nhất về chi trả tiền căn hộ, mỗi chủ đưa ra một giá và số tiền trả thực tế bao giờ cũng cao hơn so với số tiền “báo cáo thuế”.

Chưa kể, các dịch vụ hỗ trợ khách lưu trú như dọn phòng, vệ sinh… cũng không thấy có. Chủ một căn hộ condotel tên Trần Thị L. cho biết rất thất vọng trước tình trạng căn hộ xuống cấp nhanh về chất lượng. Sau vài tháng đưa vào sử dụng, căn hộ ở tầng 35 của bà đã bục đường ống dẫn nước khiến tường ẩm mốc, bong tróc sơn. “Khiếu nại lên chủ đầu tư thì họ nói phải đợi tới đợt bảo trì mới làm một lần, không làm riêng lẻ”, bà L. chán nản.

Mới đây, vụ việc nhà đầu tư mua căn hộ condotel tại dự án khách sạn Bavico Nha Trang tập trung đòi quyền lợi với chủ đầu tư cũng gây chú ý dư luận. Theo đó, nhóm nhà đầu tư này đề nghị UBND tỉnh Khánh Hòa giải quyết việc tranh chấp quyền lợi khi chủ đầu tư không trả tiền hợp tác kinh doanh và đem thế chấp căn hộ đã bán cho ngân hàng.

Kiến trúc sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Khánh Hòa, cho biết khu vực phía Đông Nha Trang đang phải chịu áp lực rất lớn khi hàng loạt khách sạn cao tầng ra đời, đặc biệt là dự án condotel. Mỗi dự án quy mô hàng trăm đến hàng ngàn căn hộ sẽ phải kèm theo nhu cầu đi lại, ăn uống, vệ sinh, môi trường, học tập… và dồn cả về khu trung tâm khiến TP. Nha Trang ngày càng ngột ngạt.

Để bảo đảm điều kiện kinh doanh condotel theo đúng pháp luật, mới đây, Sở Du lịch tỉnh Khánh Hòa đã đề xuất UBND tỉnh kiến nghị Bộ Văn hóa – Thể thao và Du lịch quan tâm chỉ đạo, hướng dẫn thực hiện kịp thời các vấn đề mới phát sinh về quản lý, khai thác, vận hành “căn hộ du lịch thuộc tòa nhà cao tầng đa chức năng”, “sở hữu kỳ nghỉ”…