[Kiến thức Mua Bán] Thị trường Mua Bán Căn Hộ Condotel khó giữ chân người mua năm 2021

Căn hộ Condotel Xuất hiện tình trạng bán tháo

Sau thời gian dài luẩn quẩn vì chưa tìm ra giải pháp cho thị trường condotel, nhiều nhà đầu tư đang giảm dần hứng thú với sân chơi này và bắt đầu bán bớt nguồn hàng có trong tay để thu hồi vốn, chuyển sang phân khúc đầu tư khác.

Ông Nguyễn Thanh Tiến, một nhà đầu tư Tp.HCM đang rao bán lại gần chục căn hộ condotel tại loạt dự án ở Nha Trang, Đà Nẵng và Phú Quốc. Nhà đầu tư này cho biết từ cuối 2016 ông liên tiếp mua hơn chục căn hộ condotel tại 6 dự án lớn được chào bán trên cả nước. Tuy nhiên gần 2 năm qua, 4 trong số 6 dự án ông đầu tư vẫn chưa đi vào hoạt động, 2 dự án còn lại không thật sự mang lại lợi nhuận cao như kỳ vọng.

Chán cảnh chờ đợi pháp lý, chờ nguồn khách hàng nhỏ giọt và cạnh tranh ngày càng gay gắt, nhà đầu tư này quyết định bán bớt 2/3 suất đầu tư của mình để thu hồi vốn, chuyển sang các phân khúc khác hấp dẫn hơn. “Tôi vẫn giữ lại 3 căn hộ tại dự án có nhiều lợi thế du lịch vì tin phân khúc này còn nhiều tiềm năng. Tuy nhiên đến khi nào tiềm năng này mới được khai thác thì tôi không dám chắc”, ông Tiến nói.

Nhiều nhà đầu tư đang rút vốn khỏi thị trường căn hộ condotel. Ảnh minh họa

Cũng đến với condotel với ý định đầu tư dài hạn, anh Trần Quý, một nhà đầu tư phía Bắc cho biết giờ đang tìm khách hàng để sang nhượng lại 2 căn condotel tại một dự án ở Nam Đà Nẵng. “Yếu tố pháp lý không phải vấn đề tôi quan tâm mà do thấy không tin tưởng vào cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư. Loại hình này đang bùng nổ quá mạnh với nguồn cung ngày càng nhiều, cạnh tranh trở nên khó khăn hơn. Các cam kết trước đây của chủ đầu tư cũng bắt đầu phát sinh vấn đề, nhiều điểm bất lợi với người mua nên tôi quyết định rút vốn, trước mắt sẽ chuyển sang đầu tư căn hộ”, anh Quý chia sẻ.

Không xác định đầu tư lâu dài nhưng nhiều khách hàng ôm mộng mua vào bán ra, lướt sóng condotel cũng lục đục rút khỏi sân chơi này. Một khách hàng tại quận 10, Tp.HCM cho biết đang cần bán gấp căn hộ condotel tại Phú Quốc với giá gốc. Theo vị này, không chỉ ông mà nhiều nhà đầu tư khác cũng đang có nhu cầu rao bán lại các căn condotel đã mua để thu hồi vốn và chuyển sang lĩnh vực khác.

Căn hộ Condotel Thiếu pháp lý, cam kết lợi nhuận mất “thiêng”:

Theo tìm hiểu của Batdongsan.com.vn, thị trường hiện đang nhan nhản các tin rao bán căn hộ condotel từ nhà đầu tư. Có người rao bán giá gốc, cũng có nhiều người nói chấp nhận bán lỗ để thoát thân. Dù rao bán cắt lỗ hay giá gốc chủ đầu tư, tình hình chung vẫn là khó kiếm được người có nhu cầu mua.

Một môi giới cho biết đang rao bán căn hộ Condotel Intercontinental Phú Quốc diện tích 45m2 với giá 2,5 tỷ (giá gốc hợp đồng là 3,3 tỷ) nhưng gần 3 tháng nay vẫn không có khách hỏi. Cùng số phận, nhiều căn hộ condotel Lê Thánh Tôn Nha Trang bán giá thấp hơn từ 50-100 triệu so với giá mua vào vẫn có rất ít giao dịch. Dự án condotel Ariyan Furama Đà Nẵng từng rất hút khách khi bán sơ cấp, hiện có nhà đầu tư rao giá 1,9 tỷ/căn (giá gốc 2 tỷ) vẫn không tìm được người mua. Tương tự, dự án condotel FLC Hạ Long có căn đang rao bán thấp hơn thị trường 250 triệu đồng nhưng cả tháng không chốt được giao dịch…

Đại diện một công ty môi giới tại Đà Nẵng cho biết, giao dịch condotel đang gặp nhiều khó khăn khi nhu cầu ủy thác bán lại cao gấp nhiều lần so với nhu cầu mua vào. Trước đây, nguồn cung condotel ồ ạt tung ra đi kèm cam kết lợi nhuận 10-15%/năm thu hút đông đảo nhà đầu tư tham gia. Thời điểm hiện nay, phần lớn các nhà đầu tư đều nhận thấy việc cho thuê gặp nhiều khó khăn hoặc ủy thác kinh doanh lợi nhuận thấp. Thậm chí, giá condotel không tăng như kỳ vọng, cũng không thể lướt sóng do pháp lý yếu. Nhiều nhà đầu tư vay vốn ngân hàng để sở hữu condotel phải chấp nhận lãi suất tháng mà giá thu về từ căn hộ không bù nổi nên buộc phải bán ra.

“Khách mua thì lo lắng việc sở hữu các căn hộ nên khi mua họ thường yêu cầu phải có văn bản cam kết bàn giao sổ từ chủ đầu tư. Tuy nhiên đến nay hầu như chưa có chủ đầu tư nào dám đưa ra cam kết này. Hợp đồng mua bán loại hình này không thể hiện rõ về việc sở hữu như thế nào nên người mua càng nghi ngại. Bên cạnh đó, bùng nổ nguồn cung cũng là nguyên nhân khiến condotel mất dần hấp lực, nhà đầu tư lo sợ lợi nhuận cam kết khó được như các chủ đầu tư vẽ ra”, vị đại diện công ty môi giới nói trên cho hay.

Theo TS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội, nhiều chủ đầu tư quảng cáo các sản phẩm condotel được cấp sổ đỏ, điều này là không đúng. Dạng BĐS nghỉ dưỡng này chỉ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng với thời hạn 30, 50 năm, hoặc tối đa là 70 năm, nhưng số này rất ít. Bộ máy luật cũng khó có thể thay đổi chỉ để hợp thức hóa cho condotel.

Thực tế,  lượng tiêu thụ condotel vẫn liên tục giảm qua các quý dù đã áp dụng mức chiết khấu và cam kết lợi nhuận cao. Theo số liệu của DKRA Việt Nam, trong quý I/2018, sức tiêu thụ của condotel chỉ đạt 19% (tương đương 387 căn) giảm 64% so với quý IV/2017. Trong khi đó, kế hoạch của các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng là trong giai đoạn 2017-2019, bình quân luỹ kế mỗi năm sẽ đưa ra thị trường 27.000-29.000 căn hộ loại này. Bài toán pháp lý chưa giải, áp lực cạnh tranh từ nguồn cung tăng sẽ khiến phân khúc condotel tiếp tục gặp khó trong việc tìm kiếm khách hàng.

Căn hộ Condotal: Kỳ vọng đi cùng rủi ro:

Theo Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, chỉ trong năm 2017, 23.000 căn hộ condotel được đưa ra thị trường. Đến cuối năm 2018 đã có 30.000 căn. Thị trường condotel hoạt động rất nhộn nhịp trên thực tế nhưng chưa có một khung pháp lý hoàn chỉnh nên tiềm ẩn khá nhiều rủi ro.

Trong loại hình kinh doanh này thường có ba bên: chủ đầu tư (CĐT), khách hàng và ngân hàng tài trợ vốn.

Khi mua căn hộ, phần đông khách hàng phải vay ngân hàng thông qua sự giới thiệu của CĐT, phải trả trước một phần vốn đối ứng (gần 1/2 giá trị căn hộ) và giao lại sản phẩm cho CĐT kinh doanh.

Việc kinh doanh căn hộ condotel cũng nằm ngoài sự kiểm soát của khách hàng, không ít khách hàng không biết được chiến lược kinh doanh như thế nào và gần như mù tịt về hoạt động kinh doanh căn hộ của CĐT.

Khách hàng chỉ nhận được lợi nhuận cam kết của CĐT nhưng những cam kết này không có điều khoản chế tài đủ mạnh để đảm bảo quyền lợi cho người mua khi cam kết không được thực thi.

Trường hợp của Cocobay Đà Nẵng là ví dụ điển hình. Khi tình hình kinh doanh không thuận lợi, CĐT vi phạm hoặc không thể thực hiện cam kết, trách nhiệm hoàn trả các khoản vay ngân hàng thuộc về khách hàng.

Chưa kể, còn nhiều khoản phí như phí quản lý, phí môi giới, phí phát hành bảo lãnh, phí hỗ trợ lãi vay… nhiều khi khách hàng trở thành “con nợ” khi ký hợp đồng mua căn hộ condotel. Khi CĐT vi phạm cam kết, khách hàng chỉ có thể đi kiện.

Đối với tranh chấp về bất động sản đã có giấy tờ rõ ràng, có khung pháp lý để điều chỉnh, có tranh chấp tại tòa án cũng gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình giải quyết. Condotel, trong điều kiện tính pháp lý chưa đầy đủ, việc xét xử tranh chấp tại tòa án sẽ mất nhiều thời gian.

Trong khi đó, khách hàng vẫn phải tiếp tục trả lãi cho ngân hàng, phần thua thiệt dễ thấy thuộc về khách hàng. CĐT chỉ bị ảnh hưởng đến uy tín, thương hiệu.

Khách hàng mua căn hộ condotel chỉ để kinh doanh hưởng lợi nhuận trên cơ sở cam kết tỉ lệ chia của CĐT.

Họ kỳ vọng nhiều về giá trị bất động sản sẽ tăng giá theo thời gian và phần lớn khách hàng rất tin tưởng vào lời cam kết của CĐT mà bỏ qua những yếu tố khác như tính pháp lý, cách thức kinh doanh, tình hình thị trường du lịch, tình hình kinh tế thế giới…

Ngày 23-4-2019, Chính phủ đã có chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản.

Trong đó yêu cầu Bộ Xây dựng ban hành sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở, trong đó có công trình căn hộ du lịch (condotel). Tuy nhiên, hiện nay quy chuẩn, tiêu chuẩn vẫn còn là dự thảo chưa được ban hành.

Căn Hộ Condotel thiếu pháp lý minh bạch kiến người mua yếu thế:

Trong bối cảnh chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh cho condotel, hợp đồng mua bán giữa nhà đầu tư và chủ sở hữu căn hộ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Nhưng hợp đồng dạng này do chủ đầu tư soạn thảo, thường thì bên mua yếu thế hơn bên bán.

Nếu chủ đầu tư không trả lợi nhuận đúng cam kết ban đầu, rủi ro bị đẩy sang phía khách hàng. Nhiều trường hợp căn hộ hiện đang xây chưa hoàn thành lại thế chấp ngân hàng.

Căn hộ kiểu condotel không phải là sản phẩm như chung cư nên chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu.

Quyền sở hữu trên thực tế và pháp lý vẫn thuộc chủ đầu tư, khách hàng không có quyền sở hữu căn hộ về mặt pháp lý.

Theo quy định: Chủ đầu tư được bán không quá 70% căn hộ Condotel:

UBND TP Đà Nẵng đề nghị trung ương sớm ban hành các văn bản quy phạm pháp luật quy định cụ thể về condotel.

Cụ thể, TP Đà Nẵng đề nghị xác định condotel là loại hình căn hộ cho thuê lưu trú ngắn hạn, đề nghị áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng condotel tương tự như đối với công trình khách sạn, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu condotel cho khách hàng với mục đích thương mại dịch vụ, thời hạn sở hữu theo thời hạn sử dụng đất của dự án (không quá 50 năm).

Ngoài ra, cần có các ràng buộc ngay từ đầu đối với chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ condotel, theo hướng chủ đầu tư chỉ được bán không quá 70% số lượng căn hộ tại dự án (chủ đầu tư phải sở hữu ít nhất 30% số lượng căn hộ) để đảm bảo trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án và các cam kết với khách hàng.

Chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý, vận hành, khai thác và phân chia lợi nhuận với các chủ sở hữu căn hộ condotel theo thỏa thuận.

Trường hợp các chủ sở hữu căn hộ condotel muốn kết thúc hợp đồng phải chuyển nhượng căn hộ condotel cho chủ đầu tư hoặc khách hàng khác, không được tự quản lý, tự cho thuê và ở tại căn hộ.

Khách hàng “ôm nợ” nếu không biết cách đầu tư vào Căn Hộ Condotel

Ông N., một khách hàng tại TP.HCM, bức xúc: “Khi tìm hiểu mua căn hộ condotel do tin tưởng có ngân hàng bảo lãnh dự án.

Công ty Thành Đô (chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng) dẫn ra một dự án nghỉ dưỡng của họ đầu tư gần đó, khách luôn lấp đầy 90% các phòng khách nên “xuống tiền” cho dự án. Khi đó, họ chào mời với mức thu nhập 12%/năm, trong vòng 8 năm.

Sau hơn một năm, họ bắt đầu chậm trễ thanh toán và bây giờ là không thanh toán. Như vậy là coi thường nhà đầu tư, vi phạm hợp đồng.

Chúng tôi không thống nhất các phương án Công ty Thành Đô đưa ra và sẽ có ý kiến với ban đại diện quyền lợi chủ sở hữu tại Cocobay để làm việc với Ngân hàng SHB (ngân hàng đã bảo lãnh dự án)”.

Trong khi đó, ông Phạm Văn Lai (TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương) cho biết hồi tháng 4-2017 đã mua một căn condotel tại tòa nhà Skyline trong tổ hợp Cocobay với giá 1,5 tỉ đồng, đã thanh toán 95% giá trị.

“Hợp đồng giao nhà vào tháng 10-2018 nhưng đến nay vẫn chưa có nhà. Bản thân tôi đã vay 65% giá trị căn hộ từ ngân hàng, rất nhiều người khác đã mua bằng tiền vay.

Giờ Công ty Thành Đô cắt không trả thu nhập, chúng tôi rất khó khăn trong việc thanh toán tiền lãi vay ngân hàng. Theo tôi, các phương án xử lý Công ty Thành Đô đưa ra đều không hợp lý”.

Cần thận trọng khi đầu tư mua bán Căn Hộ Condotel:

Cách đây gần 10 năm, khi condotel bắt đầu xuất hiện ở Việt Nam, mức lợi nhuận được hứa hẹn là 5-6%/năm.

Khi thị trường condotel nở rộ, để cạnh tranh, chủ đầu tư đã đẩy mức lợi nhuận lên 8-12%, thậm chí 15%/năm, vượt xa lãi suất ngân hàng nên nhiều người đổ xô mua. Kênh đầu tư condotel đã nhanh chóng thu gom được hàng tỉ USD từ tiền nhàn rỗi.

Đầu tư vào căn hộ condotel có nhiều ưu điểm. Tuy vậy, khách hàng phải cân nhắc thận trọng bởi đây thực chất là nhà đầu tư kêu gọi khách hàng góp vốn ngay từ khi dự án chưa được triển khai.

Phần bị động luôn ở phía người mua. Những nhà đầu tư căn hộ condotel, họ đã tính toán rất kỹ lưỡng. Hợp đồng với khách hàng có khi lên đến cả trăm trang giấy, phần lợi và an toàn nghiêng về chủ đầu tư.

Để quản lý và vận hành tốt các condotel, Nhà nước cần ban hành các văn bản quy định điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ.

Đối với các condotel nằm trong tòa nhà hỗn hợp hoặc trong dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới thì phải đáp ứng quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như đối với các khu nhà ở.

Đối với các condotel nằm trong các dự án khách sạn, khu resort thì cần có các quy định không sử dụng với mục đích ở lâu dài và áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng như đối với công trình khách sạn.

Lo ngại thị trường căn Hộ Condotel lại tiếp tục vỡ trận:

Những lùm xùm quanh căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel) chưa kết thúc. Vượt qua vấn đề pháp lý (được cấp sổ đỏ) thì rủi ro mới đối với người mua lại xuất hiện khi chủ đầu tư phá vỡ hợp đồng cam kết, chấm dứt chính sách lãi suất cao và quản lý vận hành bát nháo khi công trình đi vào khai thác.

Hám lời, nhà đầu tư gánh nợ trả lãi ngân hàng:

Câu chuyện vỡ cam kết của một dự án tại Đà Nẵng vào cuối năm 2019 khiến thị trường condotel tại dự án ở đây rơi vào tê liệt. Gần nửa năm đã trôi qua, đến thời điểm này, nhiều nhà đầu tư ở Đà Nẵng vẫn gửi đơn khắp nơi kêu cứu bởi ngoài việc chủ đầu tư không trả được lãi cam kết như trong hợp đồng, nhiều người còn phải gánh thêm khoản lãi đang vay ngân hàng. Dù dự án vỡ trận, trong khi nhà đầu tư và chủ đầu tư loay hoay giải quyết, thì ngân hàng kết hợp cùng dự án này vẫn “lạnh lùng” thu tiền lãi đều đặn, lờ đi cam kết đồng hành với chủ đầu tư và nhà đầu tư buổi ban đầu.

Một khách hàng mua 2 căn condotel tổng giá trị 9 tỷ đồng mua từ năm 2016 tại đây chia sẻ: Hiện tại, tôi còn nợ ngân hàng khoảng 55% trên tổng trị giá căn nhà, tức là khoảng hơn 4 tỷ đồng. Riêng tiền lãi mỗi năm vào khoảng 660 triệu đồng, tương đương 55 triệu đồng mỗi tháng, chưa kể nợ gốc”.

Bất chấp dịch COVID-19, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư tại một dự án condotel ở Quy Nhơn, Quảng Ninh cũng căng băng rôn trước trụ sở của một doanh nghiệp lớn trong ngành bất động sản để đòi quyền lợi. Sự việc tiếp tục xoay quanh chuyện dù cam kết lợi nhuận lên tới 12% nhưng chủ đầu tư không có khả năng trả. Điều này khiến người mua nhà kể trên (không chỉ đầu tư bằng vốn tự có mà còn vay thêm cả ngân hàng) đã phải gánh nợ khoản vay trả gốc và lãi nhà băng.Thời điểm này, chủ đầu tư viện cớ dịch và hoãn trả khi hết dịch. Tuy nhiên, đến nay, chủ đầu tư vẫn không có khả năng trả cam kết và xoay sang trả bằng những voucher nghỉ dưỡng.

Một nhà đầu tư tại dự án condotel ở Quảng Ninh cho biết, chủ đầu tư cam kết hằng năm sẽ trả lợi nhuận 12% trên tổng số vốn nhà đầu tư bỏ ra. Tập đoàn này cũng cam kết mỗi năm sẽ trả lợi nhuận làm 2 đợt vào đúng ngày 30/6 và 31/12. Cũng theo điều khoản trong hợp đồng này, nếu chủ đầu tư chậm thanh toán ngày nào thì phải trả 150% lãi suất tiền gửi tiết kiệm tại ngân hàng. Thế nhưng, chủ đầu tư đã chậm trả cam kết từ giữa năm 2019 khiến người mua đang phải “gồng gánh” trả lãi ngân hàng khi vay vốn mua condotel lên tới 10,3%/năm.

Bát nháo quản lý, vận hành các dự án Căn Hộ Condotel:

Hiện tại, quỹ condotel khoảng 30.000 căn hộ (theo báo cáo của Bộ Xây dựng tính đến cuối năm 2019) nhưng số lượng đưa vào vận hành chỉ bằng 1/3. Không chỉ gặp vấn đề về tranh chấp và phá vỡ cam kết giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng condotel khi đưa vào khai thác còn bộc lộ vô số bất cập như khi để người mua tự kinh doanh vận hành condotel (theo cam kết bán hàng-PV) khiến các dự án nhếch nhác, mất an ninh trật tự.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Trần Việt Trung, Giám đốc Sở Du lịch Khánh Hòa cho biết, hiện, căn hộ du lịch trên địa bàn tỉnh gặp phải những vướng mắc, phát sinh nhiều vấn đề khi người dân tự kinh doanh cho thuê du lịch. Theo ông Trung, hiện, nhiều người đang tự kinh doanh condotel như một hoạt động “chui”, bởi người dân muốn tự kinh doanh phải đáp ứng điều kiện trong Luật Du lịch. Theo đó, ngoài việc tự đăng ký kinh doanh, bản thân căn hộ đó phải có tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy (PCCC), đảm bảo an ninh trật tự… Tuy nhiên, điều này chỉ được cấp cho đơn vị khai thác là chủ đầu tư.

“Ở đây, các chủ căn hộ tự kinh doanh phải phối hợp với chủ đầu tư để đạt được thỏa thuận cùng khai thác kinh doanh.Bởi khi người dân tự kinh doanh chui xẩy ra hỏa hoạn, chủ đầu tư cũng bị liên đới”, ông Trung nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nhà đầu tư tài chính thường sẽ không can thiệp đến quản lý vận hành của chủ đầu tư với dự án. Tuy nhiên, hiện nay, khi nhiều dự án bất động sản bán sản phẩm (thường là condotel, biệt thự du lịch) cho nhà đầu tư là cá nhân, thì những người này có thể sẽ có nhu cầu tự doanh sản phẩm của mình, thay vì giao cho chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành. Ông Châu cho rằng, đây chính là những vấn đề phát sinh mới trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo Chủ tịch HoREA, việc để sản phẩm trong cùng một dự án vừa được quản lý tập trung lại vừa được quản lý kiểu tự doanh bởi các chủ sở hữu riêng lẻ là không khả thi. Vấn đề an toàn an ninh, phòng cháy chữa cháy, vấn đề về khu vực chung/riêng sẽ phát sinh, có thể có hệ luỵ…

Theo chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu, việc tự doanh sản phẩm bất động sản có 2 mặt. Điểm lợi cho chủ sở hữu là họ quản lý được tài sản, thu nhập. Tuy vậy, điểm bất lợi và rủi ro là nếu như không có kỹ năng, kinh nghiệm quản lý, vận hành mà cứ tự kinh doanh, tự cho thuê thì sẽ tạo ra hệ luỵ. “Các vấn đề về an ninh, môi trường, sinh hoạt của khách thuê… có thể không được kiểm soát mà còn phát sinh gây hậu quả. Chưa kể, nếu chủ sở hữu không có kinh nghiệm vận hành, quản lý dòng tiền thì việc tự doanh sản phẩm chính là rủi ro”, ông nhận định.

Có thể nói: “Sự cố condotel sẽ không phải cá biệt của thị trường đầu tư tại các thành phố biển Việt Nam. Kịch bản vỡ trận còn tiếp diễn nếu các chủ đầu tư chạy đua cam kết lợi nhuận nhằm bán được hàng nhưng thiếu chăm chút chất lượng, dịch vụ, quản lý, vận hành dự án”.