[Kiến thức Mua Bán] Những rủi ro trong cam kết lợi nhuận của condotel năm 2021

Căn hộ khách sạn là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm nghỉ dưỡng ở Việt Nam hiện nay. Tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 80% nguồn cung ngôi nhà thứ hai tại các thị trường ven biển. Trên thế giới, condotel được xem là sản phẩm “lifestyle product” – định hình phong cách sống, đẳng cấp của chủ nhân.

Tuy nhiên, ở Việt Nam, condotel đang được nhìn nhận là sản phẩm đầu tư hơn là “lifestyle product”. Ông Mauro Gasparotti – Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương cho biết, việc cạnh tranh gay gắt trong bán hàng đã tác động đến phương thức quảng bá sản phẩm của chủ đầu tư. Trong đó, một số dự án đã áp dụng chương trình cam kết lợi nhuận để thúc đẩy việc bán hàng. Điều này đã tạo áp lực lên các chủ đầu tư khác khiến ngày càng nhiều dự án đưa ra mức cam kết lợi nhuận đuổi nhau.

Ở Việt Nam, condotel đang được nhìn nhận là sản phẩm đầu tư hơn là “lifestyle product”

Khi hầu hết các chủ đầu tư chỉ chú trọng vào việc bán hàng bằng cam kết lợi nhuận mà ít quan tâm đến việc quản lý vận hành dự án thì rủi ro là điều dễ dàng nhìn thấy cho người mua, đặc biệt nếu các chủ đầu tư ít kinh nghiệm phát triển những dự án quy mô lớn, không có đủ năng lực về nguồn vốn hoặc không được ngân hàng hỗ trợ.

Thông thường, những sản phẩm condotel sẽ khó có khả năng tạo ra được tỷ suất sinh lợi hấp dẫn bởi đặc tính của sản phẩm đòi hỏi các dự án phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn và resort thông thường để có thể cạnh tranh với loại hình này. Tùy vào tiện ích và định vị, chi phí hoạt động điển hình cho một dự án khách sạn/resort hoặc condotel với đầy đủ dịch vụ thường dao động trong khoảng 45% đến 65% trên tổng doanh thu.

Ngoài ra, tỷ suất sinh lời còn phụ thuộc khá nhiều vào giá bán. Đối với các căn diện tích nhỏ và mức giá phải chăng, lợi nhuận hoạt động hàng năm có thể đạt mức 8% trên giá bán, còn đối với các căn diện tích lớn và mức giá cao hơn thường chỉ đạt được mức lợi nhuận vào khoảng 4 – 5% trên giá bán. Tỷ suất sinh lợi này còn tùy thuộc vào điều kiện thị trường, việc sử dụng căn hộ khách sạn của chủ sở hữu và năng lực của công ty quản lý. Một số dự án nhận được sự hỗ trợ của ngân hàng trong cam kết lợi nhuận nhưng phần lớn các dự án hiện nay được cam kết bởi chính các công ty phát triển dự án.

Rủi ro của mô hình condotel này chủ yếu nằm ở giai đoạn vận hành (sau khi việc xây dựng đã được hoàn thiện). Nếu mức cam kết lợi nhuận cho người mua cao hơn dòng tiền thu về từ việc vận hành dự án, khi đó chủ đầu tư phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo thực hiện đúng cam kết. Trong nhiều trường hợp, ngay từ giai đoạn hoạch định, chủ đầu tư đã phân bổ chi phí cam kết lợi nhuận sang người mua bằng cách tăng giá bán để đảm bảo việc chi trả trong dài hạn cho khách hàng.

Ông Mauro Gasparotti nhấn mạnh, mô hình condotel có thể rất hấp dẫn đối với cả người mua và chủ đầu tư. Tuy nhiên, khi lựa chọn mô hình phát triển, chủ đầu tư cần hoạch định tốt ngay từ ban đầu để có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường, khả năng tài chính cũng như đảm bảo vận hành tốt trong tương lai. Về phía người mua, khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, cần cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín và tìm hiểu kỹ về sản phẩm và chính sách bán hàng.

Thúy An