[Lời khuyên Đầu Tư] Cách phân biệt giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) thật và giả đầy đủ nhất

Nhằm bảo vệ người mua nhà tránh rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”, dưới đây Estuaryresidental.com sẽ hướng dẫn cách đọc các nội dung, ký hiệu quan trọng trên sổ đỏ.

1. Cần phải đọc hiểu các nội dung trong sổ đỏ tốt nhất:

Theo Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) do Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Giấy chứng nhận được phát hành theo một mẫu thống nhất (màu đỏ đậm) và được áp dụng trong phạm vi cả nước.

Không ít người cầm sổ đỏ, sổ hồng trên tay mà chưa biết rõ hết nội dung bên trong là gì

Giấy chứng nhận bao gồm bốn trang được in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và một trang bổ sung nền trắng. Mỗi một trang có kích thước 190mm x 265mm, gồm các nội dung theo quy định như sau:

Trang 1 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (in chữ màu đen) gồm:

– Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ.

– Mục “Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm hai chữ cái tiếng Việt và sáu chữ số, được in màu đen. Nếu chủ sở hữu là cá nhân trong nước thì được ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân, thẻ Căn cước công dân; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi Giấy khai sinh. Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như cá nhân.

– Một dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trang 2 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (in chữ màu đen) gồm:

– Mục “Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về nhà ở, thửa đất, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và mục ghi chú để thể hiện các nội dung hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình; chưa có bản đồ địa chính, ghi nợ, được miễn, được giảm nghĩa vụ tài chính…

– Ngày/tháng/năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận.

+ Trường hợp cấp giấy chứng nhận lần đầu thì chữ ký và con dấu là của UBND cấp huyện; Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận: CH….. (hai chữ cái (CH là cấp huyện) và năm chữ số).

+ Trường hợp cấp đổi, cấp lại, cấp khi chuyển quyền thì chữ ký và con dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường; Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận: CS….. (hai chữ cái (CS là cấp Sở) và năm chữ số).

Trang 2 và 3 của của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trang 3 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (in chữ màu đen) gồm:

– Mục “Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và Mục “Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”.

– Sơ đồ thửa đất cung cấp thông tin chi tiết về thửa đất như: Hình thể thửa đất; chiều dài các cạnh thửa đất; số thửa hoặc tên công trình giáp ranh; chỉ dẫn hướng Bắc – Nam; chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất chi tiết, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình có liên quan đến thửa đất. Đối với nhà ở và các loại nhà khác thì sơ đồ nhà ở thể hiện vị trí, hình dáng, kích thước mặt bằng xây dựng của tầng 1 (tầng trệt) tại vị trí tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài tường bao của nhà; Đối với các loại công trình xây dựng khác thể hiện vị trí, hình dáng, kích thước mặt bằng của công trình tại phần tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài của công trình.

– Nội dung xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận trong các trường hợp đăng ký biến động đất đai.

Trang 4 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (in chữ màu đen) gồm:

– Nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;

– Nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận;

– Mã vạch để quản lý, tra cứu thông tin về Giấy chứng nhận và hồ sơ cấp Giấy chứng nhận. Mã vạch có cấu trúc: MV = MX.MN.ST, trong đó: MX là mã xã nơi có thửa đất (5 số). MN là mã của năm cấp Giấy chứng nhận, (hai số sau cùng của năm ký cấp Giấy chứng nhận). ST là số thứ tự lưu trữ của hồ sơ (sáu số)

Trang bổ sung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (in chữ màu đen) gồm:

– Dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”.

– Số hiệu thửa đất.

– Số phát hành Giấy chứng nhận.

– Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.

– Mục “Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” tương tự trang 4 của Giấy chứng nhận.

2. Các cách phân biệt sổ đỏ thật và sổ đỏ giả:

Yếu tố đầu tiên cần kiểm tra để nhận biết được sổ đỏ đó là thật hay giả là căn cứ vào chữ ký, con dấu của người có thẩm quyền

Việc sản xuất các giấy tờ nhà đất giả đang ngày càng tinh vi, khó có thể phân biệt được bằng mắt thường. Nếu như sổ đỏ giả hoàn toàn đã khó phân biệt thì những sổ đỏ làm giả trên phôi thật, tức “vừa giả vừa thật” thì càng khó nhận biết hơn. Đó là những trường hợp sổ đỏ thật bị đánh cắp và được làm giả lại để đi lừa người khác. Vì vậy, người mua nên cực kỳ cẩn trọng và kiểm tra thật kỹ khi cầm sổ trên tay.

Theo chia sẻ của các công chứng viên, yếu tố đầu tiên cần kiểm tra để nhận biết được sổ đỏ đó là thật hay giả là căn cứ vào chữ ký, con dấu của người có thẩm quyền. Bên cạnh đó, về hình thức sổ, đối với những cuốn sổ đỏ được ép plastic thì nên kiểm tra thật kỹ. Bởi lẽ sổ đỏ thường được làm giả bằng cách quét lại sổ thật rồi in màu thành từng mặt, dán lại với nhau nên để không bị phát hiện thì chúng thường được ép plastic. Nếu tinh ý, sờ tay trên mặt sổ đỏ giả sẽ không thấy những phần in nổi mà chỉ nhìn thấy hình ảnh.

Ngoài ra, người mua nhà đất có thể tự kiểm tra Sổ đỏ giả bằng những cách thủ công sau:

Kiểm tra bằng đèn pin hoặc nguồn chiếu sáng khác chiếu xiên góc 10 – 20 độ với mặt giấy:

Sử dụng đèn pin hoặc nguồn chiếu sáng khác chiếu xiên góc 10 – 20 độ với mặt giấy. Nếu mã số hiệu được đóng hoặc in vào chính giữa dấu nổi, thì đó là sổ thật vì được in bằng phương pháp in typo. Còn nếu mã số hiệu bị đóng lệch đi so với hình dấu nổi, thì đó là sổ giả vì phương pháp in màu kỹ thuật. Thêm một chi tiết nữa là ở sổ giả, hình dấu được tạo ra bởi các chi tiết lõm và không rõ nội dung.

Kiểm tra sổ đỏ giả bằng kính lúp:

Dùng kính lúp để nhận biết được màu sắc in trên sổ đỏ, sổ hồng. Màu trên giấy tờ thật sẽ sắc nét hơn, màu mực đồng màu trên cùng một chi tiết in, các họa tiết và hoa văn màu hồng được tạo ra bởi tổ hợp các chấm mực màu hồng. Còn ở giấy tờ giả mạo thì màu in không được sắc sét; quan sát kỹ sẽ thấy trên cùng một chi tiết in lại có nhiều hạt mực có màu sắc khác nhau; các họa tiết, hoa văn màu hồng lại không được tạo ra bởi tổ hợp các chấm mực màu hồng.

Quan sát ở một số vị trí có chứa nội dung dễ bị tẩy xóa như: Số sổ; số vào sổ quyết định; loại đất, thời hạn, diện tích (bằng số, bằng chữ). Đối với trang bổ sung cũng kiểm tra tương tự, đặc biệt là độ trùng khớp của dấu giáp lai.

Tuy nhiên, các cách kiểm tra thủ công như trên chỉ là tương đối. Tốt nhất người mua nên kết hợp đến các cơ quan chức năng có thẩm quyền như Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng công chứng uy tín… nhờ kiểm tra, đối chiếu để có được kết quả chính xác, chắc chắn nhất.

GCN quyền sử dụng đất không có mã vạch ở trang cuối là thật hay giả?

Lợi dụng công nghệ in ấn hiện đại, việc làm sổ đỏ giả đang ngày càng tinh vi, bằng mắt thường khó có thể nhận biết. Một trong những cách phân biệt sổ đỏ thật, giả mà người mua hay truyền tai nhau đó là kiểm tra mã vạch ở cuối trang. Vậy cách làm này có thực sự hiệu quả?

Gia đình ông Lợi (Q5, TP.HCM) mới mua lại một ngôi nhà cũ, nhưng khi kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ hồng) mà người bán cung cấp thì phát hiện không có mã vạch ở cuối trang. Ông Lợi thắc mắc sổ hồng này có phải giấy tờ giả hay không, và ông cần làm gì để đảm bảo rằng quyền sở hữu mảnh đất của mình không bị ảnh hưởng?

Mã vạch tại trang thứ 4 của sổ hồng bắt đầu được quy định kể từ khi Thông tư 17/2009/TT-BTNMT về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực (10/12/2009). Mã vạch này được dùng để quản lý và tra cứu thông tin về Giấy chứng nhận cũng như hồ sơ cấp Giấy chứng nhận. Nội dung mã vạch là một dãy số nguyên dương, có cấu trúc dưới dạng MV = MX.MN.ST, trong đó:

– MX là mã đơn vị hành chính cấp xã nơi có thửa đất, được thể hiện theo quy định tại Quyết định số 124/2004/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành bảng danh mục và mã số các đơn vị hành chính Việt Nam. Trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho khu đất nằm trên nhiều đơn vị hành chính cấp xã thì ghi theo mã của xã có phần diện tích lớn nhất
– MN là mã của năm cấp Giấy chứng nhận, gồm hai chữ số sau cùng của năm ký cấp Giấy chứng nhận

– ST là số thứ tự lưu trữ của hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai tương ứng với Giấy chứng nhận được cấp lần đầu theo quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Như vậy, ông Lợi cần hỏi kỹ bên bán xem thời điểm người đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng này là khi nào. Nếu được cấp sau ngày 10/12/2009 mà không có mã vạch ở trang thứ 4 thì nghi vấn của ông Lợi về việc sổ giả là hoàn toàn có căn cứ. Khi đó, ông Lợi nên tạm dừng giao dịch để kiểm tra thật kỹ thông tin, tránh vội vàng “xuống tiền” rồi tiền mất tật mang.

Trong trường hợp người bán chắc chắn rằng đã tới văn phòng một cửa của quận/huyện, phòng đăng ký đất đai của cơ quan Nhà nước để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì khi phát hiện thiếu sót như vậy, người đó có thể làm đơn kiến nghị lên cơ quan có thẩm quyền để được giải đáp và hỗ trợ kịp thời. Hồ sơ này gồm có:
– Đơn kiến nghị

– Chứng minh thư nhân dân của người sử dụng đất (bản sao công chứng)
– Sổ hộ khẩu của người sử dụng đất (bản sao công chứng)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của ngừoi chủ sử dụng đất có sự sai sót (bản sao công chứng)
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét và giải quyết, người mua là ông Lợi nên dựa trên kết quả này để xem xét việc có nên mua bất động sản đó hay không.